Thực tế có nhiều dự án, trước khi bán nhà cho khách hàng, chủ đầu tư đã cầm cố toàn bộ dự án cho ngân hàng (NH). Thay vì giải chấp mới bán cho khách hàng, chủ đầu tư không làm và đến nay cũng không trả nợ, dẫn đến việc NH siết nợ nhà của người dân. Thậm chí không ít cao ốc, chủ đầu tư khi đã bán nhà cho khách hàng rồi, tiếp tục đem căn nhà đó thế chấp NH vay tiền làm việc khác. Chỉ đến khi không trả được nợ, NH siết nhà để thu hồi nợ gốc và lãi thì cư dân mới ngã ngửa. Vì thế, sổ hồng cho từng căn hộ cũng không làm được.

Một cư dân rơi vào tình trạng bỗng dưng bị siết nhà đặt câu hỏi: "Cá nhân vay tiền thì tài sản thế chấp bị NH kiểm tra rất kỹ từ tính pháp lý, giá trị, giấy tờ... Không hiểu vì sao các chủ đầu tư lại dễ dàng mang căn hộ đã bán đi vay mà vẫn lọt qua được hàng rào thủ tục NH?". Đây cũng là thắc mắc của rất nhiều người khi chứng kiến cảnh tréo ngoe nói trên.

Thực tế, theo quy định khi ký hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng, chủ đầu tư nếu đang thế chấp bất động sản ở NH thì phải giải chấp. Khi bàn giao nhà cho khách hàng vào ở, nhà phải được nghiệm thu đủ điều kiện. Sau một thời gian nhất định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm sổ hồng cho khách. Quy định là vậy, nhưng thực tế rất nhiều chung cư dù chưa được nghiệm thu đủ điều kiện vào ở, thậm chí chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, dự án xây dựng sai phép nhưng vẫn được bán, bàn giao cho khách hàng vào ở. Đặc biệt, tình trạng "bán lúa non" căn hộ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng cư dân có nguy cơ mất nhà. Cụ thể, ngay khi bắt đầu triển khai dự án, thậm chí chưa xong thủ tục, chỉ mới có đất, nhiều chủ đầu tư đã mở bán. Người mua có thể trả một lần hoặc trả góp dần theo tiến độ thực hiện dự án. Như vậy, về mặt giấy tờ dự án đứng tên chủ đầu tư, nhưng thực chất tài sản đã là của khách hàng. Nhiều trường hợp NH biết việc chủ đầu tư đã bán nhà cho khách hàng nhưng vẫn "nhắm mắt làm ngơ" cho chủ đầu tư thế chấp để vay tiền.

Luật sư Nguyễn Mậu Thương, Phó giám đốc Hãng luật Hoàng Thu, cho biết: Có trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp bất động sản trước, sau đó đem bán cho khách hàng mà khách hàng không biết. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà cho khách hàng rồi, sau đó tiếp tục đem dự án đi thế chấp NH để vay tiền. Do khi bán cho khách hàng, hợp đồng mua bán không đăng ký ở bất cứ cơ quan nào mà chỉ lưu trữ ở công ty, vì vậy mà NH không biết được bất động sản đó chủ đầu tư đã bán cho khách hàng hay chưa. Cũng có thể chủ đầu tư cố tình che giấu cộng thêm với việc NH thẩm định không kỹ nên đã cho chủ đầu tư vay, trong khi những căn hộ này thực chất đã bán.

"Khi xây dựng, chủ đầu tư thiếu vốn và mang quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai là các căn nhà đi thế chấp NH. Người mua không làm sao biết được căn hộ mình mua đã bị thế chấp. Lẽ ra NH nhận thế chấp phải đăng thông tin công khai để người dân biết. Khi chủ đầu tư đã giải chấp xong thì người mua mới ký hợp đồng mua bán. Nhưng ở đây chủ đầu tư đã lách luật, mập mờ ký hợp đồng hợp tác hoặc ký hợp đồng hứa mua, hứa bán. Giờ sự việc vỡ lở thì người mua chịu thiệt tất cả. Rõ ràng bất động sản đã thế chấp NH mà chủ đầu tư vẫn còn bán cho khách hàng chứng tỏ chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Phải truy cứu trách nhiệm hình sự chủ đầu tư. Thậm chí NH cũng có trách nhiệm trong vụ này, không thể vô can", luật sư Nguyễn Mậu Thương phân tích.

Nếu chủ đầu tư đã công bố đầy đủ dự án đang cầm cố mà khách hàng vẫn mua thì khách hàng chịu trách nhiệm. Còn ngược lại nếu chủ đầu tư giấu giếm việc cầm cố, thế chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng thì khách hàng là nạn nhân. Trường hợp căn hộ đã bán cho khách hàng mà đem thế chấp thì chủ đầu tư có lỗi và NH cũng có lỗi vì thẩm định không kỹ. Khi đó khách hàng là vô can và được bảo vệ. Chính vì vậy, nhà nước cần làm sổ hồng cho khách hàng; còn chủ đầu tư và NH tự xử lý với nhau hoặc kéo nhau ra tòa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Phân tích về pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa chặt chẽ như luật Kinh doanh bất động sản 2024, bởi luật chỉ cấm chủ đầu tư huy động và chiếm dụng vốn trái phép của bên mua, bên thuê mua. Luật cũng cho phép các dự án được kinh doanh khi đã hoàn thành hoặc hình thành trong tương lai.

"Nhưng bộ luật Dân sự quy định một tài sản không thể giao dịch 2 lần. Nếu đã đem thế chấp toàn bộ tòa nhà cho NH, sẽ không được đem bán cho khách hàng. Nếu đã cầm cố NH mà tiếp tục đem bán cho khách hàng thì chủ đầu tư vi phạm pháp luật. Đối với NH cũng có lỗi, bởi khi nhận thế chấp thì NH phải quản lý tài sản thế chấp đó, chứ không thể nói không biết việc chủ đầu tư đã bán cho khách hàng. Nhất là tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai thì càng phải kỹ để giám sát nguồn tiền cho vay phải được sử dụng, giải ngân đúng mục đích. Như vậy NH có lỗi, có trách nhiệm; còn người mua là bên ngay tình, là nạn nhân", ông Châu phân tích và nói thêm: "Nếu chủ đầu tư đã công bố đầy đủ dự án đang cầm cố mà khách hàng vẫn mua thì khách hàng chịu trách nhiệm. Còn ngược lại nếu chủ đầu tư giấu giếm việc cầm cố, thế chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng thì khách hàng là nạn nhân. Trường hợp căn hộ đã bán cho khách hàng mà đem thế chấp thì chủ đầu tư có lỗi và NH cũng có lỗi vì thẩm định không kỹ. Khi đó khách hàng là vô can và được bảo vệ. Chính vì vậy, nhà nước cần làm sổ hồng cho khách hàng; còn chủ đầu tư và NH tự xử lý với nhau hoặc kéo nhau ra tòa".

"Ngay từ năm 2013, chúng tôi đã kiến nghị như vậy nhưng đến nay người dân vẫn chưa được bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Luật sư Vũ Anh Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng khẳng định: Chủ đầu tư đã bán bất động sản cho người dân mà còn đưa tài sản thế chấp NH là lừa đảo. NH và người dân mua bất động sản phải làm đơn tố cáo chủ đầu tư ra công an và khởi kiện dân sự đối với chủ đầu tư ra tòa để bảo vệ khách hàng. Khi NH kiện chủ đầu tư thì người dân mua nhà là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được tòa xem xét giải quyết quyền lợi. Riêng nếu chủ đầu tư bị xem xét, bị xử lý trong vụ án hình sự thì phần dân sự của NH và người dân mua nhà cũng sẽ được giải quyết đi kèm, không thể có chuyện siết nhà của khách hàng.

Được biết, đến nay trên địa bàn TP.HCM còn khoảng 60.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng, trong đó có nhiều dự án chủ đầu tư đã đem nhà của người dân đi cầm cố vay tiền NH nhưng không trả nợ được và bị NH giam sổ hồng. Mới đây HĐND TP.HCM cũng họp chất vấn UBND TP.HCM về trách nhiệm trong việc quản lý chung cư, cấp sổ hồng. Theo đó, ngoài việc sai phạm của chủ đầu tư, của NH, cũng có một phần trách nhiệm của cơ quan chức năng khi quản lý, xử phạt không nghiêm, thậm chí có biểu hiện bao che, dung túng cho việc làm sai. Do vậy, cần tách bạch trong việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư, của NH với việc cấp sổ hồng cho người mua nhà.